מהן מגבלות המשכנתא?

מחירי דיור גבוהים, משכנתאות גבוהות וזולות – נשמע מוכר? כל הסימנים האלו הקדימו את משבר הסאב פריים בארה"ב בשנת 2008. בנק ישראל הטיל בשנים האחרונות מגבלות על נוטלי המשכנתאות בישראל במטרה למנוע מההיסטוריה לחזור על עצמה.
 

 

מאז תחילת 2010 פורסמו שורת של הגבלות על לקיחת משכנתא. מטרת ההגבלות הללו היא לשמור הן על ציבור רוכשי הדירות והן על הבנקים מפני התפוצצות בועת הנדל"ן. ההגבלות מכסות מספר תחומים: משך ההחזר, הרכב ההלוואה, גובה מירבי למשכנתא, וכמה הון יאלץ הבנק להפריש לכל הלוואה.

משכנתא – משחקים של מדד וריבית

כאשר לוקחים הלוואת משכנתא קובעים מספר מסלולים בהם ההלוואה תוחזר. כל מסלול נקבע ביחס לשני דברים בסיסיים: מדד וריבית. המדד, מבטיח כי סכום ההלוואה ישמור על ערכו, הריבית היא הרווח אותו מקבל הבנק תמורת מתן הלוואת המשכנתא.

ככלל, כאשר מדובר על מדד, הכוונה היא הצמדת סכום ההלוואה ליכולת הקנייה. לרוב, שני המדדים המקובלים הם מדד יוקר המחייה ומט"ח. 
יוקר המחייה: אם כדי לרכוש סל מוצרים בסיסי נדרש ל-100 ₪ ביום ולאחר שנה סל המוצרים הבסיסי עלה ב-10% (מ-100 ל-110 ₪ ) כך נדרש להחזיר לא 100% מסכום ההלוואה אלא 110% מסכום ההלוואה. כפי שיוקר המחיה עלה, כל עלתה המשכנתא.
מט"ח: במט"ח המצב דומה אך השאלה הנשאלת כאן היא מה היה השינוי ביחס בין המטבע המקומי למט"ח (כלומר כמה מט"ח נוכל לרכוש).

ריבית היא הרווח שהבנק גוזר ממתן הלוואת המשכנתא. כיוון שהבנק נדרש לקחת הלוואה בעצמו מבנק ישראל, נהוג למדוד את הריבית ביחס לריבית הפריים. ריבית פריים היא הריבית שבנק ישראל קובע בתוספת של 1.5% – רווח הבנק. כאשר אומרים פריים + 1% הכוונה היא 2.5% מעל הריבית שנקבעה על ידי בנק ישראל.

מסלולי המשכנתאות – הגבלה על הרכב המשכנתא

נהוג לחלק את הלוואת המשכנתא למספר מסלולים, כאשר כל מסלול מתייחס באופן שונה להצמדה ולריבית. כאשר מדובר על "ריבית משתנה" הכוונה היא שאחת לתקופה הריבית מחושבת מחדש.

כאשר מדד המחירים עולה, מסלול הצמוד למדד יגדיל למעשה את הסכום אותו נצטרך להחזיר. כאשר מדובר בריבית משתנה, הסכום יעלה במידה ובנק ישראל יעלה את הריבית וכאשר מדובר בהצמדה למט"ח הסכום יעלה כאשר היחס בין המטבעות ישתנה (פיחות בשקל). בכל מסלול קיים סיכון כלשהו שיקפיץ את הסכום אותו נדרש להחזיר – בחירה במספר מסלולים מצמצמת את היקף כל אחד מהסיכונים כיוון שהסיכון ישפיע רק על אותו חלק מההלוואה במסלול אחד.

ההגבלה שבנק ישראל הטיל על הרכב המשכנתא קובעת כי עד שליש מההלוואה ינתן בתנאים של ריבית משתנה כאשר השינוי מחושב כל פחות מחמש שנים ועד שליש נוסף ינתן בתנאי ריבית משתנה כלשהי (גם אם מדובר בחישוב מחדש אחת לעשר שנים). למעשה, בנק ישראל הכריז כי הלוואה בריבית משתנה בזמן שהריבית במשק כל כך נמוכה- היא הלוואה מסוכנת, והלווים עלולים שלא לעמוד בהחזרים במקרה של עלייה בריבית.

הגבלה על גובה המשכנתא

הגבלות על גובה המשכנתא נחלקות לשלושה חלקים:

·         גובה הסכום אותו ניתן ללוות (ללא תלות באף גורם אחר).

·         אחוז מערך הנכס אותו מעוניינים לרכוש.

·         אחוז ההחזר הצפוי מתוך ההכנסה הפנויה.

ההגבלה החדשה ביותר קובעת כי כל הלוואה של מעל לחמישה מיליון ₪ נחשבת להלוואה בסיכון. כלומר, הבנק יאלץ להפריש הון בגובה ההלוואה (לשים בצד ולא לזכות ברווחים עליו). כיוון שהבנקים למעשה מפסידים רווחים מהפרשת הון, הם צפויים להעלות את הריבית הנדרשת מבעלי המשכנתאות בגבהים הללו.

גובה מקסימאלי כאחוז מערך הנכס

ההנחייה נוגעת לשלוש אוכלוסיות שונות: חסרי דיור שרוכשים את דירתם הראשונה, בעלי דירה אחת המחליפים את דירתם בדירה חדשה ובעלי יותר מדירה אחת (ללא קשר למכירת אחת מהדירות שבבעלותם).

חסרי דיור שרוכשים את דירתם הראשונה יכולים לקבל משכנתא בגובה של עד 75% מערך הנכס. משמעות הדבר היא כי עליהם להשיג הון עצמי בגובה רבע ממחיר הנכס לפני שיוכלו להשלים את החסר באמצעות קבלת הלוואת משכנתא.

משדרגים בעלי דירה אחת שאותה הם מוכרים וקונים דירה אחרת – יוכלו לקבל עד 70% מערך הדירה החדשה כשמשכנתא. מי שבבעלותו יותר מדירה אחת יקבל לא יותר מ- 50% מערך הנכס כמשכנתא בכל מקרה.

גובה החזר חודשי מקסימאלי

מידת הסיכון שבמתן ההלוואה תלויה במידה רבה ביכולת ההחזר. ככל שההחזר החודשי תופס נפח גדול יותר מההכנסה הפנויה, כך הסיכון גדול יותר שנוטלי ההלוואה לא יעמדו בהחזר התשלומים.

הכנסה פנויה היא סך ההכנסות בניכוי סך ההוצאות. בין ההוצאות יש למנות הוצאות קבועות כתשלום דמי מזונות או תשלום שכר דירה וכן החזר על הלוואות נוספות (למשל ליסינג פרטי לרכב). ההגבלות על גובה ההחזר לוקחות בחשבון רק את אותן ההלוואות שעתידות להמשיך יותר משנה וחצי (כלומר ליסינג אותו תסיימו לשלם תוך שנה – לא נחשב כהוצאה)

בעולם מקובל שגובה ההחזר החודשי לא אמור לעלות על 25%-30% מההכנסה הפנויה. בפועל, בארץ ניתן לקחת משכנתא בה גובה ההחזר החודשי מגיע גם ל-50%, אולם בנק ישראל קבע כי כל הלוואה בה גובה ההחזר החודשי עולה על 40% מההכנסה הפנויה היא הלוואה בסיכון – כלומר הבנק יאלץ להפריש הון, ובתמורה להעלות את הריבית (לייקר משכנתאות מסוג זה) או לא לאשרן כלל.

כדי לעקוף מגבלה זו, לווים רבים לקחו ערב שלישי להלוואה. בנק ישראל קבע כי ערב שלישי יוכל להיות רק קרוב משפחה מדרגה ראשונה, 20% מההחזר יגבו מחשבונו של הערב ורק 50% מהכנסתו תוכר לחישוב ההכנסה הפנויה.

משך ההלוואה

גורם סיכון נוסף להלוואות הוא משך תקופת ההחזר. כדי להקל על הלווים בנקים רבים סיפקו תוכניות שההחזרים בהם חושבו למשך של 35 שנה. בנק ישראל קבע כי המשך המקסימלי להחזר הלוואת משכנתא יעמוד על 30 שנה.

לסיכום, לא ברור אם כל ההגבלות הללו אכן ימנעו המשך עליית מחירי הנדל"ן בארץ. רבים אומרים כי הבסיס – ביקוש לעומת היצע – הוא זה המכתיב את יוקר המחירים. בתקווה, הגבלים אלו, גם אם יקשו על זוגות צעירים (ואחרים) להגיע לדירה המיוחלת ימנעו מפולת בה רבים לא יוכלו להמשיך ולהחזיר את הלוואות המשכנתא שלקחו.

שיתוף ב facebook
שתף
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב google
Google+
שיתוף ב print
הדפס
שיתוף ב email
אימיל

תגובות