טיפים קטנים שיעזרו לכם לעשות חסכון גדול לפני שלוקחים משכנתא   – לגזור ולשמור!

רונה בר

רכישת דירה היא אחת ההחלטות המשמעותיות שנעשה במהלך החיים. מצד אחד מדובר בהוצאה גדולה, מצד שני השפעת הדירה על איכות החיים היא רבה ולבסוף – הלוואת המשכנתא תלווה אתכם למשך שנים רבות וגם היא תשפיע על חייכם. אז איך דואגים לבצע את ההחלטה הטובה ביותר?

לא נכנס כאן לשאלות של כמה חדרים, כיווני אוויר או אפילו באיזו שכונה כדאי לקנות דירה, אבל כן ננסה לתת לכם כמה טיפים מועילים בנוגע להלוואה הגדולה ביותר שתיקחו בחייכם – המשכנתא.

לבדוק את ההכנסות, וההוצאות

הדבר הראשון שכדאי לכם לעשות, הרבה לפני שאתם פונים אל הבנק, הוא לבדוק את רמת ההוצאות וההכנסות שלכם – ובפרט את ההכנסה הפנויה. למה הכוונה הכנסה פנויה? לוקחים את כלל ההכנסות, מורידים מסכום זה את כל ההוצאות הצפויות ונשארים ביד עם ההכנסה הפנויה. ההכנסה הפנויה אמורה לשרת אתם למגוון מטרות – החל בחופשה שנתית בחו”ל וכלה בתיקון דחוף במוסך. היא גם יכולה לשמש אתכם על מנת להתחיל ולהבין כמה תוכלו להחזיר מדי חודש במסגרת המשכנתא שתיקחו.

בנק ישראל מגביל את החזר המשכנתא ל-50% מההכנסה הפנויה, הבנקים לרב יאשרו עד 40% וההמלצה היא לא לעלות אל מעבר ל-30%, ורצוי שאף פחות. זכרו כי את ההלוואה תחזירו במשך שנים רבות ובזמן זה ככל הנראה יתרחשו שינויים – החלפת מקום עבודה, קידום או פיטורין, מחלה וכדומה. החזר המשכנתא נקבע בהתאם לגובה המשכנתא שתיקחו, משך ההחזר ומסלולי המשכנתא שתבחרו. אם הגעתם ליותר מ-30%, שיקלו להאריך את משך המשכנתא – אמנם ההחזר ארוך יותר אך הנטל הכספי החודשי נמוך יותר. כדאי להיעזר במחשבון משכנתא על מנת לקבל הערכה של מה יהיה גובה ההחזר החודשי בתרחישים השונים.

לזכור את כל ההוצאות הנוספות

גם אם הסכום המשמעותי ביותר ברכישת דירה הוא עלות הדירה עצמה, ישנם סכומים נוספים, לא מבוטלים בכלל, שתאלצו להוציא בזמן קניית דירה – שכר טרחת שמאי ועורך דין, דמי תיווך, עלות ייעוץ משכנתא ואפילו שיפוצים מתוכננים בדירה עצמה או ריהוט דירה חדשה. קחו בחשבון גם את הוצאות אלו בתחשיב ההכנסה הפנויה לביצוע החזרי המשכנתא עצמם.

פנו לשמאי מוקדם

במהלך תהליך לקיחת המשכנתא תתבקשו לפנות לשמאי, אולם מוטב לפנות כבר בשלב מוקדם יותר לשמאי, אפילו לפני הפנייה לבנק. ראשית, דו”ח שמאי יוכל לגלות בפניכם חסרונות שאולי אינכם מודעים אליהם לבד – חריגות בנייה קיימות, תכנון עירוני עתידי שעלול להוריד את ערך הדירה וכדומה. דו”ח שמאי יגלה בפניכם גם את החסרונות הללו ויאפשר לכם לקחת החלטה מושכלת לגבי רכישת הדירה. במידה וקיימים פערים בין המחיר המשוער של הדירה על פי השמאי ומחיר הדירה בפועל, הבנק יזהר במתן המשכנתא, דבר שעלול להסתיים בסירוב למשכנתא או בקבלת תנאים לא מיטביים. בנוסף, במידה ויתגלו פערים אלו, הם מהווים נקודת מוצא מצוינת לניהול משא ומתן מול המוכר עצמו – ויכולים להסתיים בקנייה במחיר זול יותר. 

השקיעו בבניית תמהיל מתאים

תמהיל משכנתא אומר למעשה לחלק את ההלוואה הגדולה למספר הלוואות קטנות יותר, כאשר כל אחת נלקחת בתנאים אחרים – חלקן מוצמדות למדד או לריבית, אחרות מתחדשות כל תקופה. שינויים יכולים להתרחש במהלך תקופת ההחזר הארוכה ולכן תרצו לשמור על גמישות מסוימת, למשל על האפשרות להחזיר את אחת מההלוואות מוקדם מהצפוי ללא תשלום קנס, למחזר מסלול קיים למסלול שונה שיהיה אטרקטיבי יותר בעתיד, להקפיא את החזר המשכנתא בזמנים קשים – כשאתם בין עבודות או בזמן מחלה. בניית תמהיל נכון היא לא רק להשיג ריבית נמוכה ככל הניתן – אלא גם לקחת בחשבון תרחישים עתידיים ולבנות מסלולים שתומכים בתרחישים אלו. בררו גם אפשרויות אלו בזמן בניית המסלולים.

משא ומתן על הריביות

זכרו כי ההצעה למשכנתא היא רק נקודת הפתיחה, נהלו משא ומתן מול הבנק בניסיון להוריד את הריבית שאותה תשלמו. אם בניתם תמהיל נכון של המשכנתא – כבר ביצעתם חסכון גדול. חסכון נוסף יכול להסתתר כאן, ככל שאחוז המימון נמוך יותר (איזה אחוז מערך הדירה מכוסה על ידי המשכנתא) וההחזר החודשי נמוך ביחס להכנסה הפנויה, כך הקלפים לניהול משא ומתן להורדת הריבית טובים יותר. נסו להגיע לאיזון בין הרצון להוריד את אחוזי המימון תוך שימוש באחוז גבוה יותר מההון העצמי שבידכם, לבין הצורך לשמור חלק מההון לטובת הוצאות נוספות או בלתי צפויות בעתיד. 

הכינונו מראש

בין קבלת האישור העקרוני ועד לקבלת המשכנתא עצמה ישנו זמן מוגבל בו תצטרכו לדאוג לסגור פינות ולהשיג טפסים חתומים. כדאי לבדוק מראש מה הם הדברים להם תצטרכו לדאוג – ביטוח משכנתא, ייפוי כוח נוטריוני, רישום ברשם המשכונות, חתימת המוכר (ועורך דינו) על כתב התחייבות להחזרת כספי המשכנתא במידה והעסקה מבוטלת, טופס אישור מהשמאי ורישום הערת אזהרה בטאבו. התחילו בבדיקת הדברים מראש עוד לפני השגת המסמכים: החליטו על שמאי, עורך דין ונוטריון, בררו היכן משרדי הרישום, השוו והחליטו באיזה ביטוח משכנתא תשתמשו. בזמן הסגירות נהלו רישום של הזמן שנותר, והשתמשו במידע שהשגתם מראש על מנת לקצר זמנים בקבלת המסמכים הדרושים.

לקיחת משכנתא היא החלטה משמעותית המשפיעה למשך עשרות שנים על חייכם, נסו להשתמש בטיפים הללו בכדי להתמודד עם החלטה זו בדרך הטובה ביותר.