התחדשות עירונית יוצרת הזדמנויות חדשות, אך מעלה גם אתגרים ייחודיים עבור הדיירים המבוגרים יותר. החוק בישראל מכיר בכך וקבע מספר הטבות והקלות כלכליות עבורם. נבין מהן 

דניס לר

המציאות הביטחונית המורכבת שנחשפה במלחמת חרבות ברזל חידדה את הצורך הדחוף בקידום מואץ של תהליכי התחדשות עירונית בישראל. מעבר לשדרוג המרחב העירוני והעלאת איכות החיים של התושבים, התברר כי חידוש המבנים והוספת מיגון מהווים צורך קיומי של ממש. התחדשות העירונית, עם זאת, מביאה עמה שינויים מרחיקי לכת בחיי התושבים, שינויים שעבור האוכלוסייה המבוגרת עשויים להיות מורכבים במיוחד.

לפיכך, השכילה המדינה ליצור מערכת חקיקה המעניקה הגנות מיוחדות לאוכלוסיית הגיל השלישי במסגרת הליך זה. בכתבה זו נסקור את הזכויות שקבע המחוקק עבור אזרחים מבוגרים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

החקיקה להגנת הדייר המבוגר

החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית בהקשר של האוכלוסייה המבוגרת מתבססת על שלושה דברי חקיקה מרכזיים: חוק פינוי בינוי, חוק המקרקעין בהקשר של חיזוק מבנים, וחוק מיסוי מקרקעין, שמתייחסים לכל היבטי התהליך, החל מהזכויות הקנייניות, דרך ההיבטים הפיזיים של הדיור, ועד להקלות במיסוי. 

המחוקק יצר גם מדרג זכויות על פי גיל ומצב בריאותי וכך נוצרו שתי קבוצות עיקריות של זכאים: דיירים שגילם 70 ומעלה, ודיירים שגילם 75 ומעלה או שהם מוגדרים כחולים הנוטים למות. 

הטבות בהתחדשות עירונית לבני 70 ומעלה 

לבני 70 ומעלה שהתגוררו בבניין שנתיים לפחות, החוק מחייב את היזם להציע את הזכות לקבלת דירת תמורה בבניין המחודש לצד אחת מתוך 3 אפשרויות בחירה אחרות. 3 האפשרויות שהיזם יכול להציע מהן:  

• קבלת דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון בשווי דירת התמורה
• שתי דירות שהשווי המצטבר שלהן שווה לזה של דירת התמורה 
• בחירה מתוך 3 אפשרויות מגורים מחוץ לפרויקט: מעבר לדיור מוגן כולל השלמה כספית עד לשווי דירת התמורה, רכישת דירה חלופית בסביבה מוכרת בשווי דירת התמורה או קבלת תמורה כספית בשווי דירת התמורה שתאפשר רכישת דירה חדשה 

בפרויקטים של התחדשות עירונית המתמקדים בחיזוק המבנה ללא הריסתו, קבע המחוקק כי נדרש אישור מיוחד מהמפקח על המקרקעין, אשר לא יינתן ללא הבטחת פתרון דיור חלופי הולם לתקופת הבנייה עבור דיירים מבוגרים. הגנה זהה ניתנת גם לדיירים מרותקים לביתם, מתוך הבנת צורכיהם המיוחדים.

הטבות בהתחדשות עירונית לבני 75 ומעלה

עבור בני שבעים וחמש ומעלה וחולים הנוטים למות. הרחיב המחוקק את היקף הזכויות. גם כאן היזם מחויב להציע את אחת מהאפשרויות שפורטו לעיל לצד דירת התמורה, אך במקרה שלהם זכות הבחירה נתונה באופן מלא בידי הדייר המבוגר. משמעות הדבר היא שהדייר יכול לבחור את הפתרון המיטבי עבורו מתוך מגוון האפשרויות, ללא מגבלות מצד היזם.

החוק גם קובע כי אי-הצגת מלוא האפשרויות העומדות לרשות הדייר המבוגר מהווה עילה לסירוב סביר להשתתף בפרויקט. קביעה זו מייצרת מנגנון אכיפה אפקטיבי המבטיח כי זכויות הדיירים המבוגרים לא יישארו בגדר הצהרה בלבד, אלא יזכו למימוש מלא בפועל.

הקלות כלכליות

בהיבט הכלכלי של ההתחדשות העירונית, המחוקק הוסיף שורה של הקלות והטבות כלכליות הכוללות סבסוד של דמי תחזוקה בבניין לתקופה משמעותית של חמש שנים, וכן אפשרות לקבלת הנחות בארנונה על דירות התמורה. הטבות אלו נועדו להבטיח כי השדרוג באיכות הדיור לא יביא עמו נטל כלכלי בלתי סביר על הדיירים המבוגרים.

לסיכום

החקיקה בנוגע לדיירים המבוגרים בהתחדשות עירונית משקפת תפיסה חברתית מתקדמת, המכירה בצורך לשלב פיתוח עירוני עם דאגה לאוכלוסיות מיוחדות והתפתחות החקיקה בתחום זה ממשיכה גם כיום, כאשר המחוקק בוחן באופן מתמיד את הצורך בהתאמות ובשיפורים נוספים. זוהי עדות לכך שההתחדשות העירונית בישראל אינה רק פרויקט פיזי של שדרוג מבנים, אלא גם מהלך חברתי מקיף המביא בחשבון את צורכיהם של כל חלקי החברה.