רבים מתלבטים אם לקנות דירה ישנה בתל אביב בתקווה שהיא תהיה בעתיד חלק מפרויקט "פינוי בינוי", או לבחור ברכישת דירה מפרויקט בנייה של התחדשות עירונית שכבר קורה בשטח. אז איך מחליטים? כך תבינו מה נכון עבורכם, בהתאם לצרכים, לרמת הסיכון ולמטרות הרכישה

כולם מדברים על פינוי-בינוי והתחדשות עירונית

אם נדמה לכם שבכל פינה בתל אביב מדברים על התחדשות עירונית – אתם לא טועים. בעשור האחרון, ובמיוחד בשנים האחרונות, העיר הפכה לזירה מרכזית של פינוי-בינוי. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, נכון ל-2025 מתנהלים בעיר מעל 200 פרויקטים פעילים של פינוי-בינוי, בשלבי תכנון וביצוע שונים, במיוחד בשכונות כמו יד אליהו, רמת החייל, הארגזים, כפר שלם וקריית שלום.

התחושה הזו מובילה יותר ויותר רוכשים לשקול רכישת דירה ישנה בתל אביב מתוך ציפייה להשבחה עתידית – אבל לא תמיד הציפייה הזו פוגשת את המציאות. וגם אם כן, התהליך עלול לארוך שנים. אישורים נדחים, הסכמות בין דיירים מתעכבות, תנאים רגולטוריים משתנים, והדבר האחרון שאפשר לקחת כמובן מאליו הוא שהשוק או התנאים הכלכליים כמו הריבית והמיסוי יישארו כפי שהיו ברגע הרכישה.

חשוב להבין את המשמעויות של רכישת דירה ישנה בתל אביב רק על בסיס פוטנציאל לא מבוסס. עבור מי שמתכוון לגור בה, זו לעיתים תקופה ארוכה של חיים בדירה שאינה מתאימה לסטנדרטים של היום – בלי ממ"ד, מעלית או חניה, עם תשתיות ישנות ועלויות תחזוקה לא מבוטלות – מתוך תקווה שמשהו אולי ישתנה. עבור משקיעים, זו השקעה מלווה ברמת אי-ודאות גבוהה – גם מבחינת מועד המימוש של הפרויקט (אם בכלל), וגם מבחינת שווי ההשבחה בפועל (אם תהיה). ובינתיים? צריך למצוא שוכרים לנכס לא בהכרח אטרקטיבי, לטפל בתקלות טיפוסיות של דירות ישנות בתל אביב, ולעמוד בהוצאות השוטפות של תחזוקת הנכס – בלי לדעת מתי או האם תבוא ההשבחה המיוחלת. במילים אחרות: יש פוטנציאל לא וודאי – אבל יש גם סיכון. במקרה כזה כדאי לשאול אם הפוטנציאל באמת שווה את המחיר ואת הזמן.

הפוטנציאל כבר מתממש: רכישת דירה בפרויקט שנמצא בבנייה

לעומת זאת, כשבוחרים בדירה בפרויקט התחדשות עירונית בתל אביב שכבר קיבל אישור ונמצא בשלבי תכנון מתקדם או בנייה בפועל – יודעים בדיוק על מה משלמים. גם אם המחיר קצת יקר יותר מכיוון שהוא כבר מגלם את ההשבחה, התמורה היא ברורה. מדובר לא רק בדירה חדשה, אלא בנכס שמתוכנן לפי תקנים עדכניים: עם ממ"ד, מעלית, חניה ונגישות. התשתיות סביב מתחדשות – כולל מים, ביוב, מדרכות ולעיתים גם מוסדות חינוך או מרכזים קהילתיים. בנוסף, פרויקטים מסוג זה ממוקמים לרוב באזורים שייהנו משדרוג תחבורתי, כמו קרבה לקווי רכבת קלה. לעומת רכישת דירה ישנה בתל אביב, רכישת דירה בפרויקט שכבר אושר זה לא הימור על "הפוטנציאל" בעתיד – אלא הצטרפות לתהליך מימוש הפוטנציאל הנדל"ני שכבר קורה.

כבר לא על הנייר: פרויקטים בתל אביב שמובילים את השינוי

אז מה כן עושים כשמחפשים דירה בתל אביב, אבל לא רוצים להסתמך רק על תחושות בטן או תקוות לעתיד? אחת הדרכים לצמצם את מרחב חוסר הוודאות של ההשקעה בנדל"ן היא לבחון פרויקטים של התחדשות עירונית שכבר קיבלו אישורים – כאלה שנמצאים בתכנון מתקדם, בשלבי שיווק או בבנייה בפועל. מדובר בהזדמנות להשתלב בשכונות עם אופי מקומי חזק, אבל בלי שתצטרכו להמר על לוח הזמנים, האישורים או התנאים שעדיין לא התבררו.

בחלק מהשכונות הוותיקות של תל אביב כבר אפשר לראות איך החלום הזה מתממש. כך למשל, פרויקט GO YAFO TEL AVIV של אקרו נדל"ן, המוקם ביפו ג', כבר נמצא בשלב שיווק מתקדם. מדובר על תכנון רחב היקף שכולל בניינים חדשים, שטחי מסחר, שטחים פתוחים ונגישות גבוהה לצירי תחבורה ולרכבת הקלה. זה לא עוד מגדל דירות שמנותק מהסביבה – אלא מהלך כולל שנועד לשנות את פני השכונה כולה. לרוכשים זו הזדמנות להצטרף לפרויקט שכבר יצא לדרך, מבלי להמר על מתי ואם זה יקרה.

בשכונת קריית שלום, מקדמת החברה פרויקט נוסף, שכבר אושר על ידי הרשויות ונמצא בשלבי תכנון מתקדמים. זוהי אחת השכונות הדרומיות שמושכות אליהן עניין הולך וגובר בזכות מיקומן, האופי הקהילתי שלהן, וההתפתחות התחבורתית סביב.

בשכונת נווה שרת בצפון תל אביב, פרויקט YARD של אקרו נדל"ן נמצא בעיצומה של בנייה, ומציע תכנון שמחובר לצרכים של התושבים – כולל מרחבים ירוקים ותמהיל דירות מגוון שמתאים לאוכלוסיות שונות.

אז איזה דירה כדאי לקנות בתל אביב?

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. מי שמכירים היטב את השכונה, מרגישים בה בבית ומוכנים לקחת סיכון מחושב – ייתכן שיראו ברכישת דירה ישנה הזדמנות לכניסה מוקדמת לאזור עם פוטנציאל, גם אם הדרך למימוש ההשבחה עדיין לא ברורה. אחרים, שמבקשים ודאות, תכנון מסודר ואופק ברור למעבר – יעדיפו לבחור בפרויקט שכבר יצא לדרך.

הבחירה הנכונה תלויה בשלב החיים, במטרת רכישת הדירה, בחוסן הכלכלי וביכולת להכיל חוסר ודאות. אבל מה שחשוב הוא להבין את ההבדל: דירה עם "פוטנציאל עתידי" היא בגדר סימן שאלה – לפעמים הרכישה תשתלם, לפעמים לא. לעומתה, פרויקט התחדשות עירונית שנמצא בשיווק, תכנון מתקדם או בתהליך בנייה – כבר מספק את התשובות: מה ייבנה, מתי זה יסתיים, ואיך תיראה הסביבה המשודרגת כשאתם תיכנסו אליה.