כידוע, על הכל צריך לשלם – המשפט הזה הינו נכון במיוחד כאשר מדובר ברכישות או מכירות של נכסים בעלי ערך רב. התשלומים האלה נקראים מס רכישה ומס שבח, ועל מנת לדעת לנווט בעולם המונחים המורכבים, חשוב מאוד לעשות את שיעורי הבית הבסיסיים בתחום דיני מקרקעין ונדל"ן.

מיסים אלה נכללים תחת חוק מיסוי המקרקעין שנכנס לתוקף ב-1963 ומאז שונה והותאם בהתאם לתנאים המשתנים של הכלכלה הישראלית. אדם שמוכר נדל"ן מחויב לשלם מס שבח, בעוד הרוכש משלם מס רכישה. מדובר במיסי חובה במדינת ישראל, ויש לעמוד בתשלומיהם בכל עת.

מהו מס רכישה?

בבסיסו, מדובר במס מעט "מוזר" ברקע הישראלי, משום שהוא נוגד מעט את ההיגיון, שהרי בדרך כלל משלמים מס על רווחים – ולא על רכישות. אך במקרה הזה, הרכישה של נכס נדל"ן נתפסת בתור פעולה שתניב רווחים בעתיד (כנראה בשל הסברה שמחירי הנדל"ן תמיד בעליה), ולכן יש לשלם על כך את המס הדרוש. באופן כללי, קיימת בחוק הפרדה משמעותית בין דירה שנרכשת למגורים (דירה ראשונה) לבין דירה הנחשבת כאובייקט השקעה (שנייה, שלישית וכו’). בנושא זה קיימות לא מעט דקויות, לכן פעמים רבות מומלץ לאסוף את כל המידע הקיים בדבר רכישות שביצעתם, על מנת להציגם בפני רשות המיסים.

ניתן להיות עד שנתיים עם בעלות על שתי דירות (מתוך הנחה שהשנייה נקנתה לשם מגורים גם כן, ולא לשם השקעה). השורה התחתונה הינה שבמידה ואתם מוכחים לרשויות המס שהדירה שרכשתם הינה למגורים ולא להשקעה, אז המס יכול להיות נמוך יותר, או אפילו להתבטל. רשויות המס הן מעין בתי משפט במקרים אלה, ובמידה ותוכיחו את צדקתכם – תוכלו לחסוך רבות בתשלומי המס.

מהו מס שבח?

מס שבח מוטל על מי שמכר נכס מקרקעין. הוא מחושב מתוך הרווח הנקי שקיבל המוכר. בנוסף, קיימים מספר סבות למתן פטור מתשלום מס זה. למשל, הפטור הידוע מכולם הינו בעת מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. עוד ניתן לבל פטור במידה ואין ברשותכם יותר מדירה אחת, במקרים של מכירת דירה עקב גירושין, במקרים בהם נמכרו שתי דירות למטרת קניית דירה אחת בשטח גדול יותר, מתנה לבני משפחה פטורה מתשלום מס שבח, כנ"ל כאשר הדירה שנמכרת ניתנה במתנה, בעת מכירת הנכס במסגרת חלוקת ירושה, ולבסוף – כאשר המחיר מושפע מסבירות לעשות בנייה נוספת בנכס, מתקבל פטור ממס שבח.

דקויות של מיסוי

כפי שנראה מהחוקים, המיסוי מתייחס בעיקר לרכישות של דירות למטרות השקעה, לפיכך – אם אין זה המקרה, ניתן לקבל הקלות ופטורים במס בקלות יחסית. במידה והדירה אכן נרכשת להשקעה, חשוב מאוד להגיש את כל המסמכים בזמן. בפרויקטים מסוימים ניתן לבקש דחייה של מס הרכישה (למשל במקרים של הפשרת קרקעות – התהליך לוקח זמן ולכן ניתן להגיש בקשת דחייה לתשלום המס).למידע נוסף לחצו כאן.