פרויקטים רבים לא יוצאים לדרך כי לדיירים אין כלים להתמודד עם ניהול של הוצאת מכרז לקבלנים, התארגנות משפטית, סינון שרלטנים ועוד. על משרד השיכון להקים גוף ממשלתי שכל מטרתו תהיה לתת סיוע לאזרחים בהתארגנות, יעוץ משפטי, הנדסי ובכך לזרז פרויקטים שלא יוצאים לדרך
המדינה מעודדת פינוי בינוי אבל לא "כופה" אותו. נוצר מצב שמצד אחד טוענים שנושא הדיור היא בעיה לאומית ומצד שני לא כופים ביצוע של תכניות קיימות ומאושרות כמו שכופים למשל ביצוע
כבישים או תשתיות לאומיות אחרות. ישנן ועדות מיוחדות במשרד הפנים לטיפול בתשתיות לאומיות אבל הדיור לא בניהם.
חושן ניהול פרויקטים מנהלת עבור רשויות רבות תכניות להתחדשות עירונית במסגרת הפרויקט שמוביל משרד השיכון. לאחר קרוב לעשור של ניסיון בקידום תכניות במתחמים להתחדשות עירונית וקשר יום יומי עם תושבים במתחמים אלו. חושן ניהול פרויקטים פנו למשרד השיכון בהצעה להקים גוף ניטראלי שידאג לאינטרסים של הדיירים: בין השאר
ארגון וייצוג הדיירים בהליך בחירת היזם, באמצעות הכנת מפרט למכרז או באמצעות פנייה ליזמים על מנת לקבל הצעות, סיוע בניתוח ההצעות, הכוונה בבחירת ההצעה המיטבית.
הסיוע הניתן לתושבים כיום הינו הכנת ואישור תכנית בניין עיר, המקנה זכויות בנייה נוספות וכן ליווי כללי וסיוע לתושבים בהתארגנות עד ליזם. החברה המנהלת העומדת לרשות הדיירים מוגדרת כחברה מסייעת ומייעצת אך לא כחברה המייצגת את הדיירים.
הצורך בהשלמת ליווי בעלי הנכסים נובע מתופעה הנפוצה במתחמים רבים בהם מקודמות תכניות להתחדשות עירונית, והיא החתמת בעלי נכסים ע"י גורמים שונים על ייצוגם ו/או על חוזים מחייבים, לעיתים אף ללא הבנה מלאה על מה בדיוק חתמו ומה ההשלכות לחתימתם.
ברוב המתחמים, חלק מהתושבים חותמים למייצג פלוני, חלק למייצג אלמוני וחלקם חותמים חוזה סופי ומחייב עם יזם כלשהו. כך נוצר מצב בו מתחמים כלכליים ואטרקטיביים לביצוע, לא יכולים לצאת לפועל, עקב ריבוי מייצגים ו/או ריבוי יזמים המחתימים בעלי נכסים באותו מתחם. אותם גורמים המחתימים תושבים תמימים מחזיקים בחתימת התושב לעיתים כ"מנייה" שניתן לסחור בה עם כל המרבה במחיר.
באופן זה, הופכים מתחמים כלכליים, למתחמים בלתי כלכליים, היות ובנוסף לפיצוי בעלי הנכסים, יש צורך אף לפצות את "המייצגים" שהחתימו זה מכבר את בעלי הנכסים.
בנוסף ישנו מצב בו בעלי הנכסים מתארגנים כקבוצה אחת ומעוניינים לקבל הצעות מיזמים כגוף אחד מאורגן. בעלי הנכסים אינם יכולים לממן את אנשי המקצוע , הנדרשים להכנת הבקשות להצעות, הכוללים שמאי, עו"ד ואדריכל ולכן קשה להם להשוות בין ההצעות המתקבלות ולקבל החלטה.
לכן על משרד השיכון לבחון אפשרות להרחיב את מעורבותו בקידום מתחמים לפינוי ולבינוי על ידי מימון צוות מקצועי ונטרלי לבעלי הנכסים, עד שלב בחירת יזם. שירות זה ראוי שיכלול שמאי, עו"ד, אדריכל ומנהל פרויקט.
באחריות השמאי יהיה להכין "דוח 0" לפרויקט ולבחון מה התושבים יכולים לדרוש בבקשה להצעות מחיר ליזמים/קבלנים. דוח זה של השמאי יקבע את תמורת המינימום האפשרית לתושבים ויהווה בסיס לבקשת הצעות המחיר.
באחריות האדריכל יהיה לקבוע את אופי הבינוי הרצוי לתושבים בהתאם לאפשרויות שמייצרת התב"ע החדשה, וכן לקבוע את המפרט הטכני הבסיסי לפרויקט בהתאם לתוצאות עבודת השמאי.
באחריות עורך הדין יהיה להכין את "הסכם הייצוג" ו/או לענות לשאלות התושבים בכל הקשור לחתימה על הסכם זה. עורך הדין יכין את הדרישות המשפטיות והביטוחיות ב"בקשה להקבלת הצעות מחיר" ויקבע את עקרונות החוזה שיחתם בין התושבים לבין היזם/קבלן.
באחריות מנהל הפרויקט יהיה ראשית לקיים כנסים ומפגשים עם תושבים ולהחתימם על "הסכם ייצוג", לתאם ולנהל את הליך הכנת החומר לקבלת הצעות המחיר בין צוות היועצים לבין עצמם ובין צוות היועצים לתושבים לרבות ניהול תהליך קביעת "תמורת המינימום" ותהליך " היזון חוזר" בין השמאי לאדריכל בכל הקשור לקביעת הדרישות לתוספת שטח ולאיכות המפרט הטכני. מנהל הפרויקט יהיה אחראי אף על עריכת החומר ל"בקשה לקבלת הצעות מחיר", פרסום הבקשה ליזמים/קבלנים, קבלת החומר מהם, הכנת טבלאות השוואה והצגתם לתושבים.
האדריכל, השמאי עו"ד יתבקשו לחוות את דעתם המקצועית על ההצעות שיתקבלו מהיזמים/קבלנים השונים. התושבים בלבד יהיו מי שיקבעו את זהות הקבלן/יזם הנבחר.
השלמת השרות, חובה שיחל כבר מתחילת גיבוש התכנית להעצמת הזכויות וארגון התושבים, כך שבמקביל להליך והשלמת אישור התכנית, ניתן יהיה להפעיל את הליך בחירת היזם וע"י כך להקדים כל פעילות של גורמי חוץ שיפעלו בהחתמת בעלי הנכסים.
חושן ניהול פרויקטים שותפות בתחום התכנון, והבניה, בבעלותן של עפרה אברהמי וברכת קלימשטיין לוי, המתמחה באיתור, יזום וניהול פרויקטים המשביחים ומייעלים את השימוש במשאב הקרקע. חושן עוסקת בניהול תכנון ערים ואזורים, בדיקות היתכנות כלכליות ופרוגראמות, ניהול פרויקטים בתחום ההנדסה האזרחית וביזום פרויקטים להתחדשות עירונית החל משלב איתור המתחמים, עבור דרך ניהול התב"ע, ניהול מו"מ עם בעלי הנכסים ועד לשלב הביצוע.
