מהו תמ”א 38 והשפעתו על ההתחדשות העירונית בישראל

במשך עשרות שנים התקדמו תוכניות של התחדשות עירונית או פינוי בינוי בעצלתיים. ואז, בשנת 2005 בוצע המהלך ששינה את התמונה. באותה השנה אושרה תוכנית המתאר הארצית, תמ”א 38, ומציאות חדשה נולדה. מציאות שעיקרה – הסרת חסמים רבים שעיכבו או אפילו מנעו יוזמות חשובות של ההתחדשות העירונית בישראל. מהי התרומה והאם יש מה לשפר? 

מדוע ההתחדשות העירונית נחוצה ולמי מועילה 

תמ”א 38 נוצרה מתוך ההבנה שהרבה מאוד מבנים בארץ עומדים על תילם, אך עלולים בהמשך לקרוס. תקני הבניה שהיו נהוגים עד לשנות השמונים של המאה שעברה לא היו מתקדמים דיים. זאת לעומת התקינה המודרנית, שמבטיחה עמידות גבוהה בפני רעידות אדמה. התחדשות עירונית מסוג תמ”א 38 נועדה בראש ובראשונה לאפשר את מה שלא ניתן היה להשיג בשום דרך אחרת. תמריץ לציבור לבצע חיזוק למבנים ישנים, על מנת שיעמדו בתקן מתקדם יותר. תוך כדי כך, הוחלט לאפשר גם הקמת ממ”דים, שמהווים חלופה נכונה יותר לעומת המקלטים המיושנים שהאפקטיביות שלהם פחותה. 

קל להבין, אם כן, כי המיזם החשוב הזה שממשיך בהצלחה יותר  מ-15 שנה צפוי להוכיח את עצמו כחיוני לציבור כולו. בבוא היום, כאשר נתמודד עם רעידת אדמה קשה או איום בטחוני בסבב נוסף, הסבירות שמבנים רבים יהרסו קטנה בהרבה. אך לצד כל זאת, קיימת תועלת נוספת – נדל”נית, חברתית וסביבתית. 

לחדש את השכונות המתיישנות 

על מנת לממן את חיזוק המבנים, הוענקו הקלות שונות לציבור וליזמים. פטור ממע”מ והיטלי השבחה וכן מסלולי אישור יחסית מהירים. כאשר דיירים בניין ישן חותמים על הסכמה והתקשרות עם יזם נדל”ן, הרי שתוספות הבניה המתלוות מאפשרות לממן את כל העלויות. לצד חיזוק יסודות ועמודים, לצד בניית ממ”דים, מקובל גם לשפר את חזות הבניין. אם ניתן, מכניסים חידושים נוספים כגון פיר ומעלית חדשה. מרפסות שמש ותופסת חניות. כלומר, למעשה הבניין כולו מתחדש באופן דרמטי. גם גבוה יותר, גם חזק יותר, גם יפה יותר. וכל זאת, לצד תוספת של יחידות דיור באזורי הביקוש. 

ניתן להיווכח היטב כי בבניינים שבהם הושלמו העבודות, נוצרה מציאות חדשה. שכונות וותיקות וישנות התחדשו. תושבים צעירים הגיעו והביאו תנופה לחוסן החברתי, לגיוון החברתי. מבחינה נדל”נית, ניתן לפתח עוד יותר, אזורים שבהם קיימת בניה רוויה. מבחינה חברתית וכלכלית, הרבה תושבים שהפרוטה לא מצויה בכיסם זכו בהשבחה של ממש. כלומר הדירה הישנה גדלה בשטחה והפכה לנכס ששוויו הרבה יותר גבוה. אמנם, קיימת אי נוחות מסוימת בזמן העבודות, אך בסופו של דבר נוצרת תמורה יש מאין. 

החיסרון העיקרי של התוכנית טמון דווקא בזאת – בפריפריה, הצליחו לקדם התחדשות עירונית מסוג זה פחות מן הערים הגדולות. יתכן ותיקונים נוספים שיוכנסו בהמשך ברעיון התמ”א, יביאו לפתרון גם של העניין הזה.