בשבוע שעבר התפרסם פרוטוקול דיון מועצת העיר בתחילת יוני. אחת ההחלטות שהתקבלה הייתה אישור שצ”פ לטובת חניות תת קרקעיות, שהובטחו ליזם כבר בשנת 2012.

לחוזה המקורי והנספחים לתוכנית לחצו כאן 

איתי צחר: אנחנו מבקשים ממועצת העיר, מביאים בפני מועצת העיר
הצעת החלטה לאשר החכרת מקרקעין לתקופה של 49
שנים, מפלסים מינוס 1 ומינוס 2 בשטח כולל של 718 מ”ר,
בגוש 6440 ,חלק מחלקה 88 ,מתחת לשטח בייעוד שצ”פ,
לטובת הקמת חניות תת קרקעיות לשימוש יחידות הדיור
בבניין מגורים ומסחר ברחוב רוטשילד 55 ,שיוקם על ידי
בעלי הזכויות במקרקעין לפי בקשה להיתר מספר 20160001
בפ לאישור שר הפנים.
ולהסבר של מה מדובר – הכנו כאן מצגת שמסבירה את
הצעת ההחלטה, שהיא המשך לאישור תוכנית בניין עיר
שבעצם הגדירה את ה-שצ”פ הזה כשטח שיוצמד לבניין
מגורים מתחת לפני הקרקע לטובת חניון תת קרקעי.
בבקשה, שרית, אנא הסבירי את הפרטים.

עו”ד אהוד יובל לוי: איתי, אני מציע לחזור על איזו אזהרה, פשוט בגלל שמדובר
פה בנדל”ן מקרקעין והיו פה טעויות בעבר, שמי שיש לו
נגיעה אישית או זיקה או חשש למראית עין של זיקה
אישית, שיידע שאסור לו להשתתף בדיון.

צביקה צרפתי: תודה על ההערה. בבקשה. בבקשה, שרית.
שרית שיליאן: מדובר על רחוב רוטשילד 55 ,גוש 6440 ,חלקה 88 ,לחם
ארז. ה-תב”ע אומרת שבעצם החזית הקדמית, המבנה הוא
מבנה לשימור, מבנה מסחרי. העורף הוא אזור מסחר עם
שילוב של מגורים. והעורפי ביותר זה שצ”פ. רואים פה את
הקרקע, הקרקע היום היא ריקה. אנחנו ניכנס לבקשה
עצמה. הבקשה בעצם, יש את ההפרדה בין המסחר, שרואים
אותה צבועה בצבע כתום, והאזור של השטח הציבורי
הפתוח. כנ”ל גם בחתך, בעצם רואים את המסחר מצד אחד
ואת ה-שצ”פ בצד השני. היתה החלטת ועדה של ועדת
המשנה שאישרה את המבנה עם ההקלות, בתנאי של, אני
מקריאה: חתימת הסכם בין היזם לבין עיריית כפר סבא
בגין שימוש וחכירה לתקופה של 49 שנה, במסגרתו יוסדר
השימוש והחכירה בשטח החניונים התת קרקעיים מתחת ל-
שצ”פ שישרתו את דיירי הבניין, לרבות הסדרת נושא
תחזוקת החניונים. ועל זה ההסבר.
התב”ע התקפה היום היא תב”ע כס/מק/3/37/א16 החלה על
המקרקעין שאושרה במחוזית, שבו ייעוד המקרקעין כאן
הוא מסחר משולב עם מגורים ג’ ו-שצ”פ. ה-תב”ע קבעה
שהכניסה לחניה למבנה המגורים והמסחר היא דרך ה-
שצ”פ והיא כתבה את זה בנימוק – מכיוון שהמבנה לשימור
אינו מאפשר כניסה לחניה מהרחוב הראשי, מתבצעת
הכניסה לחניה ממגרש החניה הציבורי מתחת ל-שצ”פ,
האדמה הגננית עבור בינוי ונטיעות וכו’.
זה חלק מנספח התנועה של ה-תב”ע, שבעצם הראתה את
הכניסה ל-שצ”פ, שבו זה מחולק – ה-שצ”פ, החלק בבעלות,
אמורה להיות בעתיד של עיריית כפר סבא, והחלק של
המגורים של החניות. בפועל, כאשר היזם בא לתכנן את
החניה ולאחר חוות דעת של קונסטרוקטור, התגלה שקיימת
סבירות מאד גבוהה לנזקים במבנים הגובלים, בחלקות
הגובלות. ולכן הוא לא יכול לבצע 3 קומות מרתפי חניה
אלא 2 בלבד. כתוצאה מכך,

עו”ד רויטל לן כהן: זה לא משהו שבודקים לפני?

??? זו הבדיקה. אנחנו עדיין בשלב התוכנית.

עו”ד אלון בן זקן: בדקו לפני. אחר כך אושרה הבקשה. מבחינת הסדר, הבקשה
אושרה בוועדת המשנה אחרי שכבר ניתנה חוות דעת הזאת.

עו”ד אהוד יובל לוי: אין הבדל בין חפירה של 2 קומות ל-3 קומות.

אברהם שיינפיין: יש חוות דעת קונסטרוקטור שאושרה,

עו”ד אהוד יובל לוי: סליחה, עם כל הכבוד, את שאלת שאלה טובה, מי שחופר
את הדיפון ל-2 קומות או ל-3 קומות זה אותו דיפון, אותו
עובי כמעט.

עו”ד אלון בן זקן: לא, היא לא שאלה את זה. היא אמרה – למה לא בדקו את
זה מראש?

עו”ד אהוד יובל לוי: אז זה המקום להגיד.

ד”ר ענת קלומל צוויג:אתם יודעים, הקטע הזה של חניה,

עו”ד אהוד יובל לוי: זה המקום להגיד שדיפון של,
עו”ד אלון בן זקן: שניה, תן לה להציג את הנושא, היא תסיים ואז תגיד את
מה שאתה רוצה להגיד.
איתי צחר: בבקשה, שרית.
שרית שיליאן: חוות הדעת של הקונסטרוקטור, כמובן אנחנו יזמנו גם
חוות דעת מטעם הוועדה המקומית לנושא הזה וקיבלנו
חוות דעת שבעצם מתבססת, בעצם הקונסטרוקטור שלהם
צודק. ולסיכום הוא כותב: גם לדעתי קיימת סבירות גבוהה
לנזקים במבנה בצד צפון, דרום ומזרח כתוצאה מחפירה
לעומק המתוכנן.
ולכן, כתוצאה מזה, הבקשה שהוגשה היא בקשה שהוגשה
עם 2 קומות מרתפי חניה והיזם בעצם,
עמירם מילר: כמה חניות לעומת ה-3 קומות?
איתי צחר: רגע, אבל רק להשלים את המשפט הקודם, 2 קומות חניה,
סליחה עמירם, 2 קומות חניה מתחת לשטח המגרש של
היזם ועוד קומה, סליחה, ועוד 2 קומות מתחת לשטח
הציבורי הפתוח, כמו שהוצג פה בחתך. זה לגבי, כדי
שהתשובה הקודמת תהיה מדויקת, שזה 2 מתחת לבניין ו-2
מתחת ל-שצ”פ, לשאלתו של עמירם.
שרית שיליאן: רואים את זה בצורה המדויקת, שבעצם,
עו”ד אהוד יובל לוי: יהיו פה חניות ציבוריות או כל החניות הולכות לבניין?
אברהם שיינפיין: רגע, לאט לאט, לא לתקוף.
איתי צחר: שאלה, שאלה.

שרית שיליאן: לאחר הבדיקה בעצם אי אפשר לנצל גם, סליחה, חניות
המגורים, מבחינת מקומות, מספר מקומות החניה לא
מספק בשטח של אזור מסחר ומגורים. ולכן היזם ביקש,
בעקבות זאת ההסכם בעצם מנצל את שטח ה-שצ”פ התת
קרקעי לחניות בחכירה ל-49 שנה.
עו”ד אלון בן זק
חושב. כרגע על הפרק – אישור או אי אישור של העירייה
לעסקה במקרקעין על ה-שצ”פ.
עו”ד אהוד יובל לוי: השאלה היא למה הקרקע הזאת לא תלך לחניה ציבורית
שכל כך חסרה.
איתי צחר: כי ה-תב”ע לא הגדירה את זה. אבל שוב, יובל, אני לא,
עו”ד אהוד יובל לוי: אתה אומר – הכול לפי חוק, לפי חוק. אתה הסמכות, אתה
עכשיו המחוקק.
איתי צחר: לא, אני לא הסמכות עכשיו לדון בתכנון, זה מה שאני
הסברתי עכשיו ארוכות.
עו”ד אהוד יובל לוי: אתה הסמכות. העירייה היא הסמכות.
איתי צחר: לא, אני לא הסמכות עכשיו לדון. זה לא הדיון הזה, זה מה
שהסברתי. זה ההפרדה שהסברתי. ואגב, זכותך, כמו זכות
כל חבר מועצה, לא לאשר את עסקת המכר. אבל, כרגע
אנחנו דנים רק בעסקת המכר, לא בתכנון.
ד”ר ענת קלומל צוויג:אני רוצה לומר משהו. זה מזכיר לי שגם בעסקה של גיבור
לא היה מספיק חניות ובעסקה ההיא אין מספיק חניות, וכל
הזמן יש חוסר בחניות. וזה על פי החוק. והחוק נראה לי פה
מאד משונה.
עמירם מילר: איזה גיבור? איפה גיבור? איפה היה גיבור?
ד”ר ענת קלומל צוויג:היה שם, אז דיברו.
עמירם מילר: איפה זה?
ד”ר ענת קלומל צוויג: באזור התעשייה, שדיברו. השטח שם ליד קניון G .
עמירם מילר: אבל מי אמר אין מספיק חניה?
ד”ר ענת קלומל צוויג:לא היה מתוכנן מספיק חניה.
עו”ד אהוד יובל לוי: מי אמר? מי שהחכיר שטחים ברחוב השקמה.
צביקה צרפתי: תנו בבקשה לשרית ואלון לדבר.
עו”ד אהוד יובל לוי: אבל מוזר פה מה שקורה.
שרית שיליאן: החוזה מדבר בצורה כזאת, חכירה ל-49 שנה, ותמורה
כספית של 392 אלף שקל, כולל תשלום על מטלה ציבורית.
בעצם השטח של ה-שצ”פ העליון הולך להיות מפותח והולך
להיות מגונן.
עו”ד אהוד יובל לוי: למה לא חניה?
עו”ד רויטל לן כהן: כי זה שטח כלוא. אתה לא יכול.
שרית שיליאן: אני אגיד לך בדיוק למה.
עו”ד גילי שמואלי: ב-תב”ע זה קבוע בשטח העליון שזה שימוש ל-שצ”פ פתוח.
בחלק התחתון, קומה מינוס 1 ומינוס 2 זה לחניה. בחלק
העליון עושים גינון, זה לפי ה-תב”ע.
עו”ד רויטל לן כהן: זה גם שטח כלוא, אתה לא יכול.
עו”ד אהוד יובל לוי: אין דבר כזה.
עמירם מילר: איך הם ייכנסו? מה כלוא?
עו”ד רויטל לן כהן: זו חניה עם מנוף. אתה מגיע, ממש כמו מגנט, מעביר אותך
לחניה.
עו”ד אהוד יובל לוי: אפשר לענות פה יזמים 100 שנים וימשיכו מגבלות
דמיוניות. אפשר לשחרר את הפרויקטים, אבל מציעים פה
קונסטרוקציות מוזרות.
עילאי הרסגור-הנדין:יש לי שתי שאלות בהקשר הזה: השאלה הראשונה היא –
מה יקרה אחרי 49 שנים?
??? עילאי, יש לך סיכוי להיות פה, אבל תהיה “אלטע קאקער”
כמונו.
עו”ד גילי שמואלי: הקרקע חוזרת לעירייה, עם זאת יש אופציה להארכה.
עו”ד אהוד יובל לוי: איך? לא בנית לזה כניסה ויציאה.
עילאי הרסגור-הנדין: כלומר, הם יצטרכו לשלם, הדיירים שיגורו שם יצטרכו
שוב פעם לשלם כסף?
עו”ד רויטל לן כהן: כן, זו חכירה.
ד”ר ענת קלומל צוויג:יהיה רכב אוטונומי. שיעשה לנו תשתיות לרכב אוטונומי.
עילאי הרסגור-הנדין:דרך אגב, אני מאמין שאת צודקת.
עו”ד רויטל לן כהן: אני גרה בשכירות 10 שנים, אתה חושב שאחרי 10 שנים אני
יכולה להפסיק לשלם שכירות?
ד”ר ענת קלומל צוויג:אני אמרתי את זה בתוכנית מתאר בזמנו.
עילאי הרסגור-הנדין:יש כאן איזה שהוא עניין קצת מוזר. כלומר, יש דיירים
שקנו דירה ויש דיירים,
איתי צחר: אבל, עילאי, אתה יודע שבמדינת ישראל 90 ומשהו אחוז
מהשטח כולו לא נמכר והוא רק מוחכר ל-49 שנה?
עו”ד רויטל לן כהן:אם את רוצה לדעת, המסלול הזה הוא לפי איזו שהיא
שמאות.
איתי צחר: עילאי, אין פיתרון לנושא הזה, אנחנו לא יכולים להחכיר
ליותר מזה.
עילאי הרסגור-הנדין:או קיי. השאלה השניה היא, תראו, אנחנו זוכרים מה קרה
ברחוב הראשונים שהפרויקט היה חשוב לעירייה, פתאום
קומת מסד, למרות שהחלטנו שלא עושים קומות מסד,
פתאום נולדה קומת מסד. עכשיו, למרות שאני נגד קומות
מסד, אם האלטרנטיבה היא או לקחת שטח של העירייה או
להישאר בגבולות המגרש, למה במקום לפזול הצידה למגרש
שליד פשוט לא עושים קומת מסד בנוסף ל-2 הקומות מתחת
לקרקע, ואז פותרים את הבעיה של החכירה.
איתי צחר: אני שוב רוצה להתייחס לזה, עילאי. זה שאלות, אבל זה לא
הפורום.
עמירם מילר: איתי, היות וכתוב פה כך, שיש הקלה בתקן החניה הקבוע
בתוכנית מול התקן הארצי, אני מבקש לכלול בהחלט
שאותו יזם ישלם כופר חניה,
שרית שיליאן: יש את זה, תשים לב, זה הסעיף בהחלטה: מתן ההיתר
יותנה בתשלום עבור התקנת מקומות חניה ציבוריים בגין
מקומות החניה החסרים.
עו”ד רויטל לן כהן: אני רק רוצה לשאול ולקבל תשובה – האם הסכום שנקבע
הוא סכום שיש לו איזו שהיא שמאות?
שרית שיליאן: בוודאי. יש חוות דעת שמאית בצורה מסודרת.
עו”ד רויטל לן כהן: מצוין. תודה.
עו”ד אהוד יובל לוי: לימדתם אותנו בישיבות של הוועדה לתכנון שתקן החניה
השתנה, כבר עשינו את זה בסיפור שהגיע לערכאות. תקן
החניה בדצמבר 2016 השתנה והוא עכשיו מקסימאלי, הוא
לא מינימאלי. זאת אומרת, בתיאוריה שהציג לנו אפילו
היועץ המשפטי, עם חניה אחת אפשר להקים בניין.
עכשיו תראו, לוקחים פה דבר, אם היה מקום,
איתי צחר: סליחה, ברשותך, זה לא נכון מה שאמרת על המיקום הזה.
עו”ד אלון בן זקן: לא מדויק.
איתי צחר: התקן של החניה שהשתנה הוא לאזורים מוטי תחבורה
ציבורית, אני לא חושב שזה המקרה.
עו”ד גילי שמואלי: בתוכנית עצמה יש הוראה מאד ספציפית לעניין תקן חניה
מינימאלי,
עו”ד אהוד יובל לוי: תקן חניה מינימאלי לפי הדין, נכון? מה הוא אומר? מה
אומרת ה-תב”ע שם? אומרת חניה לפי מספר קבוע או לפי
הדין?
עו”ד אלון בן זקן: מינימום 7:1 .היא קובעת תקן חניה.
עו”ד רויטל לן כהן: זה מזמן 7:1

…..

ממה אברהם שיינפיין: תן לי להעיר לפני שמצביעים. לפני שמצביעים אני רוצה
להגיד עוד משהו. תקשיבו, בכל מקרה המקום הזה זה חניה כלואה. אם אפשר לעשות עם זה משהו והעירייה יכולה להרוויח מזה כסף, ואתה יכול לבוא ולהגיד – אדוני, בכסף הזה אני רוצה, יש חניון ציבורי מאחור, אני רוצה שבחניון הציבורי תוסיפו חניות. זה התנאי שלך שיהיה בפרוטוקול יופיע, ואז תצביע בעד.

המשך לחצו כאן החל מעמוד 93